你还有房价信仰吗？是时候要多想一想了。
本人在私募基金投资房地产五年有余，已经感觉到房地产行业的寒冬。
冬天的痕迹
广东省酝酿取消商品房预售制度，全面实施现房销售_地产界_澎湃新闻-The Paper
澎湃新闻记者 庞静涛
https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_2463812
为什么房地产协会主动研究取消预售？
大开发商挤出小开发商。融资能力不够强的小开发商，一旦没有预售制度的资金支持，根本转不动。
去杠杆和对影子银行的打击也严重的削弱了小开发商的融资渠道。
如果你买了100强以外开发商的预售房，关注一下工程进度。也许小开发商把项目便宜卖给大开发商是最好的结果。
大房企呢？
地主家也没有余粮啊。发改委特地开口子给融资，但是钱不能用来投新项目。
寒冬将至？房地产市场下行趋势明显！投资增速持续下降 销售遇冷 _ 东方财富网
11月14日，国家统计局公布了2018年1-10月全国房地产开发投资和销售情况。数据显示：1-10月，中国房地产开发投资同比增长9.7%，增速比1-9月回落0.2个百分点。同期，商品房销售面积同比增长2.2%，增速比1-8月回落0.7个百分点；商品房销售额增长12.5%，增速回落0.8个百分点。
http://money.eastmoney.com/a/20181115985406579.html
有些人觉得投资下降会导致未来供给减少因此房价提升。
Naive！投资下降是因为人们觉得投这个未来不会赚钱。
衰退的原因
中国房地产进入衰退期，原因比较复杂，很多因素甚至是许多年长期积累的结果。
但是简单的说，最重要的直接原因，就是央行这个印钞机无法再跟以前一样滥发货币了。
因为孙教授之前约我去给他学生做个讲座，所以我跟同事在去年做了一项详细的研究，研究住房价格的成因。结果毫无意外，每次住房价格的暴涨都伴随着央行的降息降准。当时的结论就是，一旦央行不能滥发货币，房价就会见顶。
当时房价还是很坚挺的，各地的限购政策频出，大多数人对房价的信仰比现在坚定很多。但是孙教授那个讲座终究是没做成，而现在房价又岌岌可危，倒是有点马后炮的感觉。
有人要问那央行为什么不继续放水呢？
其实这个问题应该改成：央行为什么放了这么多年水。
从2008年四万亿救市开始，央行一路放水到2017年。
救市的时候放点水，解决燃眉之急，美国、欧洲大家都是这么干的，在此不做评论。但市场稳定之后，政策制定者发现经济增长乏力，而放水见效快，那就继续放呗，反正自己最多也就做两届，问题留给后人解决。
放水有什么危害？
央行通过降息降准，人为降低了资金对投资收益率的要求。因此原本很多经济上不可行的项目变得有利可图。特别是房地产这种高杠杆行业。这也是其他过剩产能的成因之一。
另外，放水将导致本国货币贬值。委内瑞拉就是一个极端的例子。
而且，因为货币总量不断增加，放水是边际效益递减的。
未来会走向何方
房价最好的结果，就是在控制下有序的下跌20%-30%。
这个比例是根据银行的按揭贷款首付成数反推过来的， 因此这只是一个美好的愿望。
政策制定者是否真的能够精准的控制市场，以及国际环境是否不会引入新的变量，都是很难评估的。
就从业者来说，未来会有一段寒冬要度过。市场出清后才有真正的投资机会。
但这个出清的时间，是要像日本一样用掉十几年吗？
