开发商！

周三晚间，中国房地产开发商当代置业(中国)有限公司(Modern Land (china) Co., 1107.HK, 简称：当代置业)称，公司面临流动性问题，正寻求聘请一个财务顾问。当代置业一批2.5亿美元的债券将于10月25日到期。该公司之前计划将这批债券中的大部分的偿还日期推迟三个月，但已取消此项计划。

过去一周，中国地产集团有限公司(China Properties Group Ltd., 1838.HK) 10月15日到期的2.26亿美元3年期票据发生违约。周二，标普全球评级(S&P Global Ratings)将新力控股(集团)有限公司(Sinic Holdings (Group) Company Limited, 2103.HK, 简称：新力控股集团)的评级下调至“选择性违约”，此前这家总部位于上海的公司未能偿付一天前到期的2.5亿美元债券。

另一家资金紧张的开发商鑫苑（中国）置业有限公司(Xinyuan Real Estate Co., XIN)将原定于10月15日到期的2亿多美元的美元债券置换成了两年后到期的债务，即所谓的不良债务交换(distressed debt exchange)。

Maybank Asset Management区域固定收益部门联合主管Rachana Mehta表示，开发商正在跳过债务偿付以保存现金，因为如果收益率仍居高不下，将很难在国际债券市场上为即将到期的债务进行再融资。

投资者还担心，恒大、花样年控股和其他资金紧张的中国开发商会优先偿付中国大陆的供应商和债权人，将较少的资金留给境外债券持有人。

再融资压力可能会加剧，根据高盛的数据，明年1月将有超过60亿美元的美元债务到期，高于本月的22亿美元，而11月和12月都不到20亿美元。

与此同时，许多开发商的合同销售额在同比基础上已下降超过20%或30%，而且这种放缓可能会继续下去。

最近几天，穆迪投资者服务公司(Moody’s Investors Service)下调了多家开发商的投机级评级，并将另外一些开发商的评级展望下调至负面。穆迪表示，由于在融资条件紧张的情况下消费者信心减弱，预计许多开发商的合同销售额将在未来6-12个月下降。

许多交易员和投资者都在关注佳兆业集团控股有限公司(Kaisa Group Holdings Ltd., 1638.HK, 简称﹕佳兆业集团)的情况，该公司曾在2015年违约。根据Tradeweb的数据，周四，佳兆业集团2024年11月到期的一笔债券报价为面值的30%。

周一，穆迪将佳兆业集团的评级下调至B2，称该公司有不超过32亿美元的境外债务将在明年年底到期。其中包括可卖回债券，意味着投资者可以要求公司在到期前回购这些债券。

可以肯定的是，碧桂园控股有限公司(Country Garden Holdings Co., 2007.HK, 简称﹕碧桂园)和龙光集团有限公司(Logan Group Company Limited, 3380.HK, 简称：龙光集团)等实力更强公司的债券最近几天收复了一些失地。此前中国央行表示，恒大事件对金融行业的外溢性可控。

也有一些公司在按期付款。世茂集团控股有限公司(Shimao Group Holdings Limited, 0813.HK, 简称：世茂集团)上周表示，已按计划到期偿还了8.2亿美元的债券。

不过，市场情绪依然脆弱。安盛的Veneau表示：“投资者尚未考虑趁低买入，因为此次抛售已经变得相当具有破坏性。”“可能更多的是一种评估损失的心态。”

房地产是中国经济增长的主要驱动力，开发商的财务困境可能会进一步打击中国家庭的购房意愿，此外还有其他担忧，比如难以获得抵押贷款以及有关价格是否会继续上涨的疑虑。中国买家通常会为尚未完成的项目预付大笔资金。

Brandywine Global投资组合经理Tracy Chen说：“真正令人担忧的是，这种情况影响购房者的购房意愿，进而对经济增长产生负面影响。”

Maybank Asset Management的Mehta表示，她会等待新债发行市场重新向开发商开放，或者政府支持的迹象出现，才会转而对房地产领域持更为积极的看法。下个月的中共中央委员会全体会议可能会出台相关的支持措施。

Source: 恒大危机蔓延，中国开发商违约情况加剧 – 华尔街日报

楼市！

随着北京方面对房地产行业的强力打击引发楼市震荡，全国各地的官员正在采取措施稳定房价。

地方政府的干预措施，包括扩大对年轻购房者的补贴和禁止开发商对新房“恶意降价”，反映出当局试图在抑制失控的房价和抑制开发商债务方面找到微妙平衡——所有这一切都要以不在关键的房地产市场引发更广泛的恐慌为前提。

据《华尔街日报》(Wall Street Journal)对政府书面通知和官方媒体报道的统计，自8月份以来，全国十多个城市的政府官员纷纷采取了措施，以防止房价暴跌。

不过在上述举措出台的同时，中国一些最大和房价最昂贵的城市也在实施房价上限以防房价上涨过快。这种政策背离反映出中国广阔的国土上各地存在的差异，并突显出决策者面临的挑战，因为这还是购房者第一次质疑长期以来关于房价会一直上涨的观念。

长期以来，监管机构一直对失控的房价公开表示担忧。但去年，中国对开发商的债务负担实施了严格的新限制。中国银保监会主席郭树清3月份时对房地产泡沫发出警告，称泡沫已经变得“非常危险”。

周三，中国国家统计局的官方数据显示，9月份70个大中城市的新房均价环比下跌，这是六年多来的第一次。

70个城市中只有27个城市的新房价格在上个月环比上涨，这是自去年2月以来的最低数字，当时全国各地的新冠疫情令楼盘销售大受打击。

如今，政府已经成功地抑制了市场上的泡沫，一些城市的工作重心迅速转移，要确保房价不会降得太厉害。

哈尔滨是中国最东北部的省会城市，靠近俄罗斯边境，当地官员本月早些时候开始为首次购房的大学毕业生提供相当于3,100至15,600美元的补贴。

（略）

得克萨斯农工大学(Texas A&M University)经济学教授甘犁表示，在新冠疫情之前，中国许多城市已经出现了大量房屋空置的情况，一些城市的房屋空置率高达22%，尤其是中小城市。研究机构牛津经济研究院(Oxford Economics)周三在一份研究报告中对客户表示，相比之下，新加坡和德国的房屋空置率不到10%，英国的房屋空置率不到5%。

中国高级官员在公开场合淡化了围绕房价可能进一步下跌的担忧。

周三，国务院副总理刘鹤承认房地产市场存在问题，但称整体风险可控。同时，中国央行行长易纲表示，中国恒大的风险是个案风险，并补充说有信心能把风险控制在一定范围，避免发生系统性风险。

然而在幕后，中国政府决策者已经开始为房地产市场更广泛的问题做准备，例如要求地方政府做好接管中国恒大地方房地产项目的准备。

地方官员对销售滑坡和房价下跌的担忧也在升温，长期以来，向房地产开发商出售土地一直是地方政府的主要收入来源。

研究机构荣鼎集团(Rhodium Group)根据100个城市的交易数据计算得出，在9月的前三周，按面积计算的土地销售比去年同期下降43%。

Source: 房价下跌之际，中国各地着手支撑楼市 – 华尔街日报

从描述来看，合生想要直接把资金当投资款打给恒大物业，然后恒大地产减资退出，但恒大希望做成股权转让。
而合生有这种要求估计是恒大当的注册资本金有抽资的嫌疑。

中国恒大集团(China Evergrande Group, 3333.HK, 简称：中国恒大)取消了以约26亿美元出售旗下物业管理公司多数股权的计划，这是这家房地产巨头缓解流动性紧张的努力遭遇的重大挫折。

这家资金紧张的开发商周三表示，之前计划将旗下盈利的子公司恒大物业集团有限公司(Evergrande Property Services Group, 6666.HK, 简称：恒大物业) 50.1%的股份出售给竞争对手合生创展集团有限公司(Hopson Development Holdings Ltd., 0754.HK, 简称：合生创展)的一家子公司。

这项协议于10月1日达成，原定于10月12日完成，但被中国恒大叫停。中国恒大在一份监管公告中表示，该公司“有理由相信买方未能符合对恒大物业股份作出全面要约收购的先决条件。”恒大物业在香港上市，香港的证券监管规定要求收购一家上市公司30%或以上股份的买家必须向其所有股东提出收购要约。

合生创展在周三提交的另一份公告中反驳了中国恒大对此事的说法。该公司表示，仍准备收购上述股份，但交易的其他方提出了修改协议条款的不可接受的要求。该公司表示，其中包括要求合生创展将所有资金直接付给中国恒大，而不是根据协议规定，先将款项存入恒大物业的银行账户。

合生创展表示，“公司正在探讨保护其合法权益的各种选择。”

Source: 中国恒大取消以26亿美元出售恒大物业多数股权的计划 – 华尔街日报

住房回到双轨制？有意思。

过去十年，中国已在几个城市进行了房产税试点。这些知情人士说，今年早些时候，习近平指派中国四位副总理中最资深的韩正负责扩大房产税征收范围。

然而，由于面临强烈的反对，中国政府现在只会推出一项规模有限的征税计划，而一项涉及国家提供的保障房的提议可能成为替代方案。

（略）

多年来，中国的房地产泡沫越来越大。房价的上涨速度一直快于实际经济增速，导致更多信贷流向房地产投机，进一步推高了房价。近年来，中国政府多次试图通过各种紧缩措施打破这种恶性循环，但一旦经济增长受到威胁，调控就会放松。

现在，习近平似乎下决心要实现他的口号：“房子是用来住的，不是用来炒的。”

不过，据知情人士说，在内部讨论中，党内精英和普通党员对他的房产税计划的反馈绝大多数都是负面的。

今年春季，财政部、住建部、税务总局开始就全国性房产税的提议征求反馈意见，自那以来，反对的声音如潮水般涌来。该税种将每年按房产价值征收。许多官员认为，开征全国性房产税可能会打击房价，导致消费者支出骤降，并严重损害整体经济。

推行房产税的计划遭遇阻力表明，将矛头指向房地产领域对习近平来说可能是有风险的，一方面会引起普通百姓的反感，另一方面也会在党内埋下意见不和的隐患。房地产领域可能比其他任何领域都能定义现代中国。

90%以上的中国城市家庭拥有自己的住房，与房地产相关的产业占到了全国经济产出的近三分之一。而与此同时，中国高达80%的家庭财富与房地产捆绑；如果房地产价值下降，房主会觉得自己的财富缩水，从而降低消费意愿。

中国国务院、财政部、住建部以及税务总局的新闻办公室没有回复相关问题。

一些已经退休的老党员也呼吁不要开征这项新税，理由是自己负担不起任何额外的税金。“许多人、包括一些党员，拥有不止一套房产，”其中一名了解相关讨论内容的人士说。“这项新税提议正成为一个可能关乎社会稳定的问题。”

据熟悉政府商议情况的知情人士称，由于担心会造成更广泛的影响，负责房产税推广工作的副总理韩正已建议习近平，暂时不要在太大范围内征收房产税。

开征房产税的试点城市已从最初计划的约30个减为10个左右。官员们仍在为如何设定房产税试点方案的税率、是否提供优惠以及免税范围而争论不休。前述知情人士称，一项旨在将房产税推广到全国的新法律可能要到2025年左右才能最终确定；2025年是当前“十四五”规划的最后一年。

目前正在讨论的一个想法是在大城市逐步测试征收房产税计划，其中包括上海和重庆，这两个城市都从2011年开始对二套住房或高价房每年征收房产税。其他正在讨论的征税地区包括南方新兴城市深圳和海南省，二者都被习近平指定为建设社会主义市场经济的先行示范区。

据上述知情人士称，杭州市预计也将加入房产税试点计划。杭州位于富裕省份浙江，这个东部省份已经被设为共同富裕示范区，习近平的共同富裕政策旨在减少不平等现象；浙江也是四面楚歌的中国科技名人马云(Jack Ma)的商业帝国大本营所在地。

习近平10月16日在中共最高理论刊物《求是》上发表的文章中写道，要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。这表明习近平已经接受了以房地产税有限试点为核心的建议。

同时，地方政府担心房地产税会导致土地需求下降并损及自身财政收入，地方政府去年的财政收入达到1万亿美元以上。地方政府财政大约有三分之一的收入来自于向房地产开发商出售土地。

（略）

荣鼎集团的中国市场研究总监Logan Wright表示：“中国政府显然愿意冒着导致经济成本上升的风险行事，这就引出了有关部门会在整顿房地产行业方面做到何种程度的问题。”

习近平在9月1日的讲话中暗示，他的经济整顿工作可能导致上述紧张局面，一些官员把此次讲话解读为他尝试让党的领导干部为应对艰难时期做好准备。

“敢于斗争是我们党的鲜明品格，” 习近平在中央党校发表讲话时表示。“开启全面建设社会主义现代化国家新征程……面临的风险和考验一点也不会比过去少。” 中央党校是为中共培训领导干部的场所。

中国社会在过去四十年发生了巨变，在毛泽东时代，人们的观念是住房应该由工作单位提供，但如今，这种职能基本已经被大幅震荡的市场接手。房产税征收计划有一个争议较小的替代方案，其核心是由国有企业提供可负担得起的住房。

按照这一思路，中国将基本上回到“双轨制”，即政府保障房和商品房并行。据政府顾问称，这是上世纪90年代末开始的中国住房改革的最初方向，但多年来的努力几乎只集中在商业化方面。

现在，一些官员和顾问表示，回归这样的体系可以帮助领导层使中国变得更加平等。原国家房改课题组组长孟晓苏上月在一篇网上文章中写道：“现在需要的是重提‘住房双轨制’，让国企、央企重新回归保障房。”

云南省政府下属的一家投资公司就是迅速采取行动的公司之一。云南省政府9月下旬宣布，云南建投集团(Yunnan Construction Investment Group)将与国有银行联手，“以高度的使命感、责任感”，扩大保障性住房供给。

Source: 习近平推行全国性房地产税计划遇阻 – 华尔街日报

不管是不是真的可控，央行的意思至少是不会救恒大的。而且说是个别现象，那意思是也不会救地产行业。

中国央行试图缓解对中国恒大集团(China Evergrande Group, 3333.HK, 简称：中国恒大)债务危机蔓延风险的担忧，称该开发商的问题蔓延到金融系统的风险是可控的。

据中国国家媒体报道，中国人民银行金融市场司司长邹澜周五表示，恒大盲目进行多元化扩张。邹澜说，这造成其经营和财务指标严重恶化。但他补充说，单个金融机构对该开发商的风险敞口不大。

该公司最近报告了3,000多亿美元等值的总负债，包括890亿美元的债务。

邹澜说，相关部门和地方政府目前正在按照法治化、市场化原则，依法依规开展风险处置化解工作。

他表示，正督促恒大集团加大资产处置力度，加快恢复项目建设，维护住房消费者合法权益，金融部门将配合住房城乡建设部门和地方政府，做好项目复工的金融支持。

这位央行官员还称，恒大的问题是个别现象，地价和房价保持平稳。他说，这表明房地产行业总体是健康的。

Source: 中国央行称恒大的溢出风险是可控的 – 华尔街日报

一轮无声的雪崩已经开始。

房地产开发商中国恒大集团(China Evergrande Group, 3333.HK, 简称：中国恒大)是中国政府调控房地产行动中首个陷入严重困境的知名房地产公司。

但它可能不是最后一个。

随着中国进入许多经济学家所说的史上最大房地产繁荣期之一的尾声，摆在面前的是一笔惊人的账单。据野村控股(Nomura Holdings Inc.)经济学家称，开发商在形势好的时候共举债逾5万亿美元。

这一债务规模较2016年年底几乎增长了一倍，目前比全球第三大经济体日本去年的整体经济产值还要高。

全球市场正在为可能出现的一波违约潮做准备。在国际债市筹过资的开发商中，约有五分之二企业的债券发出了警报信号。

中国领导人十分重视债务问题，采取了一系列旨在遏制过度借贷的举措。但如何在不破坏房地产市场、不重创更多开发商以及不让中国经济脱轨的情况下解决债务问题，正迅速成为中国领导人多年来面临的最大经济挑战之一，如果处理不当，可能会在全球产生连锁反应。

豪宅开发商花样年控股集团(Fantasia Holdings Group Co., 1777.HK, 简称﹕花样年控股)未能偿还10月4日到期的2.06亿美元的美元债券。9月底，债务超过3,000亿美元的中国恒大两次债券付息逾期。

亚洲的垃圾债券市场上周遭遇了一波抛售。上周五，ICE BofA亚洲企业美元债券指数中的59家中国开发商有24家的债券收益率超过20%，这一水平表明违约风险很高。

一些潜在的购房者望而却步，迫使这些公司降价以筹集现金，如果这种趋势持续下去，可能会加速其下滑。

Source: 中国房地产行业背负5万亿美元巨债，恒大只是冰山一角 – 华尔街日报

恒大倒闭这事业金融圈传了有五六年了吧，看看靴子会不会落地。

据了解相关讨论的官员透露，中国政府正指示地方政府为中国恒大集团(China Evergrande Group, 3333.HK, 简称：中国恒大)倒闭的可能性做准备。这一动向暗示，中国政府不愿救助这家负债累累的房地产开发商，同时已在为该公司困境可能造成的经济和社会影响做准备。

上述官员将这些要求采取的行动称作“为可能的暴风雨做准备”，他们表示，地方政府部门和国有企业接到指示，如果出现恒大无法有序管理自身事务的情况，只有到最后一刻方可介入处理由此造成的后果。

他们称，地方政府的任务是防止发生动荡，减轻对购房者和整体经济的连锁反应，比如采取措施限制失业人数；由于中国恒大情况恶化，发生这些状况的可能性已经上升。

恒大在未来几周将面临一系列债券兑付，包括受到密切关注的一笔海外债券，这笔债券应于周四付息。

据上述人士说，地方政府已接到指令，组织会计师和法律专家小组，检视恒大在各地区业务的财务状况，与当地国有和民营房地产开发商谈话，准备接管恒大在当地的房地产项目，并成立执法小组，监测公众的愤怒情绪和所谓的“群体性事件”。这一名词是对抗议活动的委婉说法。

(略）

该公司表示，在未如期向供应商和承包商支付款项后，一些房地产项目已经停工。一些要债的承包商和等着收房的购房者已围堵该公司办公场所进行抗议。

上述知情人士中的一部分人称，中国最高金融监管机构国务院金融稳定发展委员会本月早些时候要求省级政府成立工作组，监控中国恒大造成的社会和经济不稳定情况。中国共产党高层将于明年迎来一次重要会议。

其中一名知情人士称，决策者也在考虑逐步放松对中小城市的房地产调控政策，比如放松二套房购买规定。这位人士说，决策者还可能稍微放松针对地产开发商的严厉的去杠杆措施，最近几个月这些措施将负债累累的中国恒大逼到了悬崖边。该人士称，即便如此，任何政策微调可能都将限于中小城市，而不会改变全国性的房地产调控基调。

鉴于房地产行业对中国经济的重要性，摩根士丹利本(Morgan Stanley)本周告诉客户，中国政府“将需要防止房地产市场状况快速急剧恶化”。该投行称，潜在宽松措施包括增加财政支出、进一步降准以及让抵押贷款更容易获得等。

根据官方数据，房地产在全国国内生产总值(GDP)中的直接占比为7.3%，不过分析师们说，房地产和房地产相关行业共同推动了近三分之一的经济产出。

中国多年来一直在艰难调整楼市政策。自二十多年前房地产市场放开以来，房价一直在稳步上升。近年来，房价已经上升到许多家庭无法企及的程度，推高了企业和家庭的债务水平，促使一些人担心房地产泡沫破裂将对经济造成拖累。

最近几个月，稳定市场已成为习近平的一项当务之急，官员们不断强调“房住不炒”。

最新一轮购买潮始于2020年初，当时政府寻求让房地产投资帮助抵消新冠疫情对出口和国内支出的打击。到了去年夏末，有关部门担心住房市场已经过热，出台了一系列政策为该行业降温，特别是控制房地产开发商的大规模借贷。

在去年的措施中，最突出的是“三条红线”政策，要求开发商在向金融机构借入更多资金之前，必须将债务水平降到一定的门槛之下。

为降低债务水平，中国恒大匆忙出售了旗下一些非核心资产的股份，包括电动汽车业务的部分股权，该业务的市值今年最高曾达到逾800亿美元，之后受对中国恒大财务状况的担忧拖累而大跌。今年夏天早些时候，中国恒大还出售了其互联网业务的股权。

如今，随着市场为恒大无序垮台的可能性做好准备，官员们可能会借鉴他们应对类似事件的经验，最近一次是救助中国华融资产管理股份有限公司(China Huarong Asset Management co., 2799.HK)，该公司是中国最大的不良贷款和其他坏账管理机构。今年早些时候，中国法院裁定对陷入困境的中国企业集团海航集团(HNA Group Co.)启动破产程序。

周二发给员工的中秋节内部通知中，恒大创始人兼董事长许家印承认公司面临前所未有的巨大困难，但他誓言要挺过这一难关。

现年62岁的许家印写道：“我坚信，恒大人永不服输、越挫越强的精神，是我们战胜一切困难的力量之源！”

根据《华尔街日报》(The Wall Street Journal)看到的一份官方通知的复印件，由于担心房地产泡沫破裂可能引发社会动荡，中国西南部贵州省的一个地方政府敦促官员们确保受雇于恒大项目的农民工能领到工资。

该通知发给了负责处理恒大事件潜在影响的地方官员，呼吁干部们高度重视恒大问题的严重性。通知称，地方政府应敢于行动，密切配合，尽一切努力解决恒大的债务危机。

贵州省政府没有回复置评请求。

Source: 中国为恒大倒闭做准备 – 华尔街日报

把资产转移和庞氏骗局讲得真好听。

龙头房企恒大集团的现金流捉襟见肘。2021年下半年，恒大在全国多地的项目被迫停工。此后，恒大通过股权质押，调取恒大财富数百亿元资金驰援地产。9月8日，恒大财富宣布延迟本息兑付，恒大随即陷入了“保交楼”和“保兑付”的两难局面。　　财新记者梳理公开资料后发现，在8月9日至9月13日期间，恒大地产集团及其位于天津、广州、合肥、长沙等地的33个子公司，共计发起68次股权质押操作，将其持有的多个地产项目股权统一质押给了恒大互联网信息服务（深圳）有限公司，涉及金额逾200亿元。

Source: 保交楼还是保兑付？ 恒大财富数百亿元资金驰援地产_财新网_财新网