很多金融从业人士仍然觉得房地产前20强，前50强会笑到最后。
但是雪崩的时候，雪球是会越滚越大的，最后埋葬多少庞然大物都不奇怪。
从政治的角度来讲，之前这一群房地产业的白手套及背后的大佬要失势了。
**408家房企破产 银行“涉房”违规贷款罚款过亿**
-21世纪报道，房企融资陷四面楚歌。地产企业的马太效应会越来越明显，中小房企未来的资金链面临考验。人民法院网站消息，截至10月27日，宣告破产的房企已经增加到408家。这种趋势进入9月之后更加明显，房企“补血”力度加大。与此同时，监管对于违规涉房贷款不断压缩。据不完全统计，自2018以来，银保监系统已经因违规涉房，对银行开出过亿金额罚单。
住建局这两个控制措施消灭了恒大利用“退房”融资的想法。
“十一”期间，部分“鼎湖豪庭”的业主前往售楼处抗议，他们要求开发商按照当初签订的《无理由退房承诺书》，加快退房进度。鼎湖区住建局随后出面约谈恒大项目负责人，并采取了行政干预措施。
该局在10月7日发给开发商的公函中表示，业主投诉称退房款迟迟不能兑现。为维护购房人权益，住建局即日起停止项目公司预售监控账户预售款的批出使用。住建局要求，预售房款将只进不出，直至退房业主款项退清，住建局才恢复审批预售款。此外，业主退房办理解除网签后，该局将锁定相应房屋，直至业主收到退房全款后才恢复二次网签。
鼎湖区政府工作人员告诉财新记者，该楼盘初期退房业主在百余户以上，经主管单位协调后，楼盘项目方承诺按协议配合退房。财新记者在项目现场看到，项目方设立了退房咨询专区，有业主陆续在现场办理退房手续。恒大方面表示，退房款到账时间需要三到六个月。
资产价格和收益的严重背离，待到纠正的时候，不知道会是资产价格腰斩，还是收益暴涨。
首先，在思维层面，对REIT的理解仍然有失准确。REIT被广泛地认为是融资工具，是解决房地产企业或者项目资金来源的工具。对REIT的理解仍然定位于为特定项目而进行的融资，是被动的资金管理。换一句话说，对REIT的理解是基于企业处于第一阶段的思维，并不具备第三阶段对金融理解的基础。事实上，不论是长租公寓还是基础设施，很多情况下，之所以REIT被提到，就是因为这些项目的收益率无法达到投资人预期的目标，无法在市场通过当前常见的金融工具获得足够的开发资金，REIT被谈及还只是一个资金解决方案而已。在市场化的环境中，投资人也有自身的投资预期，在项目无法达到预期收益的情形下，当然也不会有充分动力投资REIT。由此，一个充满创新的金融工具无法被有效使用。同时，如第一部分所述，仍然处在第一阶段的开发商企业也不可能在不具备第二阶段能力的基础上进入第三阶段用金融思维思考企业发展问题。如何转换思维，进行企业战略转型是关键。而这也正是中国不动产企业在新形势下迫切需要考虑的问题。
Source: REIT在中国未能落地的原因_观点频道_财新网
今天早上，同事在微信上发给我一则新闻链接：
我们做地产投资的，对开发商的动向比较关注，于是我点开这个新闻开始看，看到一半的时候，我感觉不对劲。为什么标题写龙光集团和（国家开发）银行的贪腐案，文章在一半的时候突然冒出来一个中国华阳经贸集团有限公司，而且这个华阳经贸对这位银行领导的行贿金额，犹在龙光之上，超过1600万。
于是我好奇的查了一下中国华阳经贸集团，有趣的事情出现了，启信宝之类的第三方软件根本没有这家公司的工商信息。而且那篇文章在末尾特地有一句：“而华阳经贸自称的“央企”身份近来也受到质疑。”
叫“中国华X”的，来头一定不简单，最近不是才搞跨了一家么。于是我找到了它的官网，一看可不得了，是“国务院批准设立的第一批国有中央企业之一”。但是发展历程非常诡异，上级单位从中央引智领导小组，到国家经委，再到中国贸促会。有进出口贸易权，外事活动权，劳务输出权，甚至还有对外援助物资项目总承包企业资质、成品油批发企业经营资格。
看得我眼花缭乱的，是不是吹牛逼呢？因为华阳经贸在银行间市场发行了很多债券，发行文件中对于发行主体的描述，是经过了中介机构尽职调查的，应该具有相当高的可信度。于是我找到了一份它之前发行债券的公告，里面对于股权沿革的描述与其官方网站是一致的。
一个央企为了获得国开行的贷款，给国开行领导输送了一千多万贿赂。
你以为奇怪的事情到这里就完了？
下午，胡舒立的财新网也登出了龙光的消息，这篇文章就完全没提华阳经贸，甚至之前报道是华阳经贸给国开的吴德礼送了四套房，在这篇报道里变成了吴德礼以买房为名找龙光要钱。
于是我再打开上午那个新闻，新闻已经被删了，同被删的还有网易新闻转载的同一则新闻。
但是你觉得这个能难到我吗？经过一番搜寻，发现凤凰网转载的还没有被删。
于是我赶紧截了个图：
华阳经贸在银行间市场的中期票据也实质性违约未能兑付。
这家公司的麻烦还远没有完。
到底是融创捡了个大便宜，还是买的没有卖得精，需要时间去验证。
我个人感觉孙宏斌这次又是要吃亏的。
对于售卖资产的原因，泛海控股称，近年来受房地产调控政策影响，京沪项目价值释放速度放缓，公司资金周转速度降低，有碍公司战略转型。此次转让完成后，公司房地产业务比重将大幅下降，公司还可以降低负债规模，缓解现金流压力。
通过此次并购，融创可获得总建筑面积约为129万平方米的土储。融创中国公告称，这有助于进一步增加公司在京沪核心位置的优质土地储备和市场份额。
很多代表既得利益的经济学家，总是用玄乎而且有点自相矛盾的方式讨论房地产的未来。作者用大白话把这个很多人没讲清楚的问题讲清楚了。
至于你信不信，反正我是信了。
在房地产理论领域，很多所谓需求分析是伪分析，比如说全国人民都想在北上深买房子。这种说法混淆了“想在北上深买房子”和“想在北上深有房子”，全国人民其实不仅都想在北上深有房子，还都想有很多套。事实上，全世界人民几十年来都想在纽约伦敦东京香港拥有房子，而且越多越好。全世界人民几千年来也都想拥有成吨的黄金。这些根本不构成所谓购买需求，且不说买不起，有钱也未必花在这上面。
你还有房价信仰吗？是时候要多想一想了。
本人在私募基金投资房地产五年有余，已经感觉到房地产行业的寒冬。
广东省酝酿取消商品房预售制度，全面实施现房销售_地产界_澎湃新闻-The Paper
澎湃新闻记者 庞静涛
https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_2463812
为什么房地产协会主动研究取消预售？
大开发商挤出小开发商。融资能力不够强的小开发商，一旦没有预售制度的资金支持，根本转不动。
去杠杆和对影子银行的打击也严重的削弱了小开发商的融资渠道。
如果你买了100强以外开发商的预售房，关注一下工程进度。也许小开发商把项目便宜卖给大开发商是最好的结果。
跟我的看法是一致的。
这个判断没错，但问题在于巨量的债权资金以房子为抵押品，如果出现了一定比例的资产需要出清，市场接盘的力量在哪里？有人可能会说，历史上也有过社会资金链断裂，房子作为抵押品后来处置回收情况比较理想。但我想说，当下的存量房产规模、以房产作为抵押的债权资金规模之大，是史上未有的情况。这一轮房地产繁荣周期长达30余个月，房地产公司的销售收入利润数倍甚至十倍于历史，结果是居民财富的50%-60%配置于房产，金融机构50%以上的信贷投放于地产行业。现在经济进入下行阶段，行业企业日渐萧条，人们的收入出现下降，预期更是糟糕。这时候哪怕很小的一个比例的房地产资产进入市场出售，都会带来对市场心理和价格的冲击。房子买涨不买跌的心态，有风险偏好的资金匮乏，房地产的流动性能好吗？
（略）
还有人说中国没有解决土地财政问题，政府就不会让房子跌。我觉得这是种相当幼稚的判断，是不愿花时间思考或想当然得出的结论。政府调整供求关系的政策，确实能干预房价的走势，但是房子这么个大类资产其实是根本不可能被驯服的。想想上任政府不遗余力地想调控房价，最终房价跌了吗？原因很简单，市场有自身的运行规律。即使分析政府的意愿，我也觉得维护地产行业与支持实体经济目标相悖。房地产行业这么大的规模，占用了巨量的社会资源，这其实也是实体经济融资难的重要原因之一，因为资金总量有限，尤其是具有一定风险偏好的资金，非此即彼。可谓地产非标不死，信用环境不兴。
Source: 市场接踵踩踏 下一处在房地产_观点频道_财新网
